[樓巿議題] 收緊按揭 打盡車位工商鋪

(綜合報道)(星島日報報道)沉寂一段時間後的樓市,近日稍為活躍,政府昨日再度出招,在加重樓宇買賣印花稅之外,金管局亦配合出招,包括調高還款人能力壓力測試及下調車位最高按揭成數至四成等。市場人士認為,此次辣招將本來偏軟樓市轉為呆滯,亦無可避免地增加用家入市的難度。

金管局總裁陳德霖表示,多國央行最近再次加大量化寬鬆貨幣政策的力度,令到日後退市的難度和風險增加,利率上升的速度和幅度都可能比先前估計為高。為防範樓市出現逆轉及息率上升帶來的風險,金管局推出第六輪收緊樓按措施。

此次主要措施包括按揭貸款申請人還款能力壓力測試,由原來基礎上加二厘,變為基礎上加三厘;將工商業物業按揭貸款成數上限下調一成,車位按揭成數上限定為四成,貸款年期最長十五年;按揭保險計畫承造高達九成按揭的物業價格上限,由原來的六百萬元下調至四百萬元。

業界認為影響較大,是把現時的按揭貸款申請人還款能力壓力測試要求收緊,這將令借款人可借取按揭貸款大減。金管局副總裁阮國恒表示,新的壓力測試下,估計按揭貸款年期超過二十四年的按揭貸款將受影響,現時新做按揭平均年期為二十五年,可以推算二十四年以上的按揭貸款有一定佔比。至於壓力測試加強,是否會影響到上車客或真正用家。

他回應指,當局每次推出措施時,都會盡量減少對真正用家的影響。

經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓認為,以金管局最新按揭申請宗數計算,預計按月有超過五百五十宗申請受影響,受影響的業主有機會需要增加首期金額高達六十萬元。

中原經紀董事總經理王美鳳表示,措施將令偏軟的樓市轉為呆滯,市場氣氛急轉為審慎及觀望。新壓力測試下,按揭申請人需有較足夠之入息方可上車。雖然措施有助銀行加強信貸防守力,但無可避免將增加用家入市困難度。其他降低按揭成數的措施主要是針對非住宅物業,連同非住宅物業需於買賣合約後即時繳交印花稅的措施,有助即時壓抑非住宅物業的炒風。

另外,採用內評法去評估按揭風險的銀行,其住宅按揭貸款的風險加權比率,將設有百分之十五的下限,而現時一般水平不超過百分之十。在新規定下,將令銀行在承造按揭業務時的資金成本及要求上升。

阮國恒指,此規定對銀行的影響,要視乎銀行本身住宅按揭貸款的規模、資本水平及資金成本等多個因素,難一概而論。

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